Как покупать недвижимость за границей? Спросили у эксперта
По данным Росстата, за первое полугодие 2022 года Россию покинуло 8,5 миллиона человек. Это на 25% больше, чем с января по июнь 2021-го — тогда границу на выезд пересекли около 6,8 миллиона россиян. Причины и цели релокации абсолютно разные: туристические, деловые, рабочие, частные, учебные и, конечно, для постоянного проживания. Но ясно одно — процент покидающих страну граждан увеличился. Как и доля тех, кто задумывается об инвестициях в зарубежную недвижимость. Как правильно это делать — узнали у Ксении Юрьевой, основательницы компании Development HUB, бизнес-советника по вопросам брокериджа и финансовых вложений.
Ксения Юрьева
основательница компании Development HUB, бизнес-советник по вопросам брокериджа и финансовых вложений
Большинство россиян, уже покинувших страну, понимают, что эмиграция требует решения большого количества вопросов. Необходимо продумать, где и как жить, как зарабатывать и выводить деньги из России, как продать или управлять дистанционно оставшимися в стране объектами недвижимости. В то же время россияне, имеющие накопления, но не планирующие уезжать, также думают, куда и как можно инвестировать. Как теперь осуществить сделку в рублях за границей? Как обезопасить свои накопления? И, наконец, как не только сохранить деньги, но и приумножить инвестиции в валюте?
НЕДВИЖИМОСТЬ — ЭТО СТАБИЛЬНО И ПЕРСПЕКТИВНО
Инвестиции в недвижимость имеют низкую корреляцию с рынками акций и других традиционных активов. К тому же инвестиции в недвижимость дают возможность диверсифицировать риски и получать предсказуемый доход и рост стоимости самого актива.
Важно не забывать, доходность, окупаемость и рост цены актива просчитываются на стадии разработки индивидуальной инвестиционной стратегии и плана действий.
Я РЕКОМЕНДУЮ В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ ОПРЕДЕЛИТЬ ГЛАВНЫЕ ЦЕЛИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ. ВЕДЬ ОНИ МОГУТ БЫТЬ РАЗНЫЕ:
- недвижимость для собственного проживания, ВНЖ или гражданства;
- инвестирование в проекты для получения стабильного дохода;
- продажа объекта на пиковой точке роста цены актива.
СМЕШИВАТЬ ЭТИ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ЦЕЛИ КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕ СТОИТ. ЭТО КАК МИНИМУМ НЕЭФФЕКТИВНО. К ТОМУ ЖЕ КРИТЕРИИ ПОДБОРА И ОЖИДАНИЯ ОТ ОБЪЕКТА БУДУТ СИЛЬНО ОТЛИЧАТЬСЯ.
ПРЕИМУЩЕСТВА ИНВЕСТИРОВАНИЯ
В НЕДВИЖИМОСТЬ
ЗА РУБЕЖОМ
Инвестор получает возможность сохранить капитал, получить ВНЖ, а также хеджировать страновые и политические риски.
ПЕРЕД ИНВЕСТИРОВАНИЕМ КРАЙНЕ ВАЖНО ИЗУЧИТЬ ГЕОПОЛИТИЧЕСКУЮ И ЭКОНОМИЧЕСКУЮ СИТУАЦИЮ В СТРАНЕ.
ДОХОДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ — РОССИЯ VS ЗАРУБЕЖНЫЕ СТРАНЫ
Доходность российской недвижимости уже многие годы превосходит фондовый рынок. А на сегодня и криптовалюту, которую лихорадит уже не первый месяц. Годовая доходность может достигать от 8 до 50% годовых за счет роста цены актива.
Доходность зарубежной недвижимости имеет более низкий процент и коррелируется в размере 5–10% в валюте. Но есть исключения.
ДОХОДНОСТЬ ПО ИНВЕСТИЦИЯМ ДОЛЖНА ПРЕВЫШАТЬ УРОВЕНЬ РОСТА ИНФЛЯЦИИ В СТРАНЕ.
С ЧЕГО НАЧАТЬ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПУТЬ
ЗА ГРАНИЦЕЙ
Прежде чем вкладывать в зарубежную недвижимость, ответьте себе на 5 основных вопросов:
- Есть ли четкая финансово-инвестиционная стратегия и план действий. Если нет, то стоит разработаться, ориентируясь именно на инвестициях в зарубежную недвижимость.
- Есть ли необходимость оценить и продать российскую недвижимость, прежде чем инвестировать в недвижимость за границей. От этого будет зависеть стратегия и дальнейший план действий.
- Требуется ли передача в управление под арендный бизнес российской недвижимости.
- Основные инвестиционные цели: для собственного проживания или как доходный бизнес в валюте.
- Важно ли для вас получить ВНЖ, гражданство в другой стране.
ОТВЕТЫ НА ЭТИ ВОПРОСЫ ПОМОГУТ ПРОАНАЛИЗИРОВАТЬ ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН, ПОДОБРАТЬ СТРАНУ И ЗАРУБЕЖНЫЙ ОБЪЕКТ ПОД ТРЕБУЕМЫЕ КРИТЕРИИ И ПАРАМЕТРЫ.
ИНВЕСТИЦИОННАЯ И ФИНАНСОВАЯ СТРАТЕГИЯ
НИКОГДА НЕ ЭКОНОМЬТЕ ВРЕМЯ И РЕСУРСЫ НА РАЗРАБОТКУ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТРАТЕГИИ, ТАК КАК ИМЕННО ОТ НЕЕ БУДЕТ ЗАВИСЕТЬ, НАСКОЛЬКО КАЧЕСТВЕННО И ТОЧНО ВАМ ПОДБЕРУТ ЛОКАЦИЮ И ЗАРУБЕЖНЫЙ АКТИВ.
Прежде чем вкладывать накопления, пропишите финансовый и инвестиционный план. И желательно на ближайшие два-три года. Индивидуальная инвестиционная стратегия должна базироваться на финансовой модели, планах, целях, задачах, которые вы перед собой ставите в кризисное время. Инвестиционные накопления должны постоянно работать на вас. То есть ваши вложения должны быть ориентированы на рост стоимости и доходности по выбранному активу. Если инвестиционной и финансовой модели нет, стоит об этом задуматься и разработать прежде, чем инвестировать накопления за границу.
4 ШАГА К ИНВЕСТИРОВАНИЮ ЗА ГРАНИЦЕЙ
1-Й ШАГ
Исходя из моего опыта инвестирования в зарубежные объекты, важно обратить внимание на перечень иностранных государств и территорий, утвержденных Правительством РФ, которые предполагают разный тип взаимоотношений с российскими юридическими и физическими лицами. Перед тем как инвестировать в зарубежную недвижимость, обязательно изучите перечень «дружественных» стран.
Ориентируйтесь в первую очередь на данные по открытому авиасообщению (от 04.04.2022) с 52 дружественными странами. В их числе: Аргентина, Бразилия, Венесуэла, Вьетнам, Гонконг, Египет, Израиль, Индия, Индонезия, Китай, Маврикий, Мальдивы, Марокко, Перу, ОАЭ, Сейшелы, Таиланд, Турция, Шри-Ланка, ЮАР.
2-Й ШАГ
Выберите направление, где проще открыть счет или получить местную карту. Например, Казахстан, Грузия, Узбекистан, Киргизия, Турция. Кстати, в ОАЭ на сегодня усложнилась процедура открытия счетов.
Также уточняйте, в каких странах можно оплачивать покупки по российской карте МИР. Это, безусловно, облегчит жизнь за границей. На текущий момент это: Турция, Вьетнам, Армения, Южная Корея, Узбекистан, Белоруссия, Казахстан, Киргизия, Таджикистан, Южная Осетия.
Еще один действенный и рабочий способ — открыть карту Union Pay. Это китайская платежная система. И пока единственный для россиян способ иметь карту, выпущенную российским банком, которая работает в большинстве стран мира. Ее можно использовать от Испании и Германии до Индии и Японии.
3-Й ШАГ
Обратите внимание на перспективные варианты для инвестиций в недвижимость. Где еще не суперсильно взлетели цены, как, например, в Дубае, но и есть различные льготы и поддержка российских инвесторов на уровне правительства. В том числе с возможностью получения ВНЖ.
Не игнорируйте и соседней — Казахстан, Грузию, Узбекистан. Кстати, в Узбекистане формируется большое российское объединение, а также открываются масштабные IT-кластеры, переезжают российские компании. И, на мой взгляд, направление весьма перспективно с точки зрения роста инвестиционных вложений в недвижимость, а также развития собственного бизнеса.
4-Й ШАГ
При покупке недвижимости думайте в том числе и о возможности получить ВНЖ. К сожалению, большинство стран увеличили инвестиционный порог входа для получения местных документов. Но тем не менее есть и те, где сохраняются достаточно лояльные условия.
К примеру, в Грузии оформить ВНЖ можно при покупке недвижимости от 100 000 долларов. В Болгарии сохраняется порог инвестиционного входа от 256 000 долларов, а в ОАЭ за инвестиции в недвижимость можно получить долгосрочную визу резидента. Выдают визу на три года при инвестициях от 205 000 долларов. С получением визы инвестор может постоянно жить в ОАЭ, покидать страну и приезжать в нее без оформления дополнительных документов. В Турции же в мае 2022 года увеличили инвестиционный порог с 250 000 до 400 000 долларов.
ИНВЕСТИЦИИ В ВЫСОКОДОХОДНУЮ ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
На сегодня для россиян, желающих инвестировать в недвижимость за рубежом, открыта достаточно большая часть мира. Необходимо знать правила игры и заручиться поддержкой профессионалов, которые подберут под индивидуальную инвестиционную стратегию качественный объект недвижимости и помогут провести безопасную сделку.
Помимо классической зарубежной недвижимости в виде апартаментов под ключ, студий и вилл, есть еще несколько видов инвестиций, в которых я вижу высокую перспективу для сохранения и преумножения средств.
Например: инвестиции в иностранные сетевые гостиничные, отельные проекты, а также гибкие кондоминиумы, офисы, коворкинги и коливинги.
Такие проекты могут реализовываться российскими девелоперами, а некоторые в коллаборации иностранных и российских инвесторов. Также есть чисто иностранные девелоперы, которые формируют, строят и запускают инвестиционные проекты на рынок.
Зачастую для дальнейшего управления объектами недвижимости девелоперы создают инвестиционный фонд, куда приглашают войти частных инвесторов, которые получают пассивный доход, соразмерный инвестиционному вложению и получению общей выручки управляющей компании. Доходность может быть разной — от 5% до 30% годовых в валюте.
БЕЗОПАСНОСТЬ СДЕЛКИ: 7 ОСНОВНЫХ ПРАВИЛ
1
Исходите из персональных целей и индивидуальной инвестиционной стратегии. Определите желаемый уровень доходности актива в валюте.
2
Изучите локацию, юридические и финансовые тонкости законодательства той страны, куда хотите инвестировать.
3
Изучите сам проект: девелопер, застройщик, юридические и финансовые документы, договор и форма сделки.
4
Просчитайте с экспертами рынка доходность и прибыль от конкретных зарубежных объектов. Не забудьте учесть не только явные расходы, но и возможные скрытые.
5
Ознакомьтесь с особенностями налогообложения страны.
6
Подключайте местных экспертов и юристов, которые знают специфику и все тонкости рынка.
7
Сделку проводите только через проверенные компании и надежные финансовые инструменты, минимизируйте тем самым риски.
Статьи по теме
Подборка Buro 24/7
